PERLINDUNGAN HUKUM YANG SEIMBANG TERHADAP PEMILIK TANAH DALAM PERJANJIAN BANGUN BAGI (T000014-N)

Lahirnya perjanjian bangun bagi disebabkan karena para pihak setuju untuk mengikatkan diri dalam perjanjian, sesuai dengan ketentuan Pasal 1313 junto Pasal 1338 KUH Perdata. Perjanjian bangun bagi antara pengembang dengan pemilik tanah lahir dari persetujuan. Pasal 1233 KUH Perdata menyebutkan, perikatan lahir karena persetujuan atau karena undang-undang. Perjanjian bangun bagi tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundang- undangan, kesusilaan dan ketertiban umum, serta harus memenuhi syarat sahnya perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Perjanjian yang dibuat oleh pihak pengembang dengan pihak pemilik tanah, pada hakikatnya tersebut harus dapat menjamin perlindungan hukum bagi para pihak, supaya terpenuhinya asas keseimbangan/proporsionalitas. Dalam praktiknya, klausula dalam perjanjian bangun bagi belum memberikan perlindungan hukum, salah satu sebabnya karena kesalahan para pihak dalam proses pembuatan perjanjian, sehingga dapat merugikan salah satu pihak. Untuk itu perlu dikaji perlindungan hukum yang seimbang bagi para pihak berdasarkan penerapan asas proporsionalitas dalam hukum perjanjian.

Penelitian ini bertujuan untuk menjelaskan, beberapa penyebab perjanjian bangun bagi yang belum memberikan perlindungan hukum bagi pemilik tanah, kedudukan hukum pengembang dan pemilik tanah dalam perjanjian bangun bagi yang tidak seimbang, serta untuk mengetahui tanggung jawab pengembang kepada pemilik tanah dalam perjanjian bangun bagi.

Penelitian ini merupakan jenis penelitian hukum normatif, melalui pendekatan perundang-undangan dan pendekatan konseptual. Sumber bahan hukum dalam penelitian ini diperoleh dari studi dokumentasi, yang bersumber dari dokumen tertulis, seperti akta perjanjian bangun bagi, jurnal hukum, buku teks, artikel dan bahan hukum tertulis lainnya.

Hasil penelitian menunjukkan, perjanjian bangun bagi belum dapat memberikan perlindungan hukum bagi pemilik tanah dan pengembang. Salah satu sebabnya karena proses dibuatnya akta perjanjian itu sendiri tidak memberikan kepastian hukum bagi pemilik tanah dan pengembang. Seperti, kurangnya klausula-klausula yang mengatur tentang hak dan kewajiban para pihak dengan jelas dan terbuka, agar keinginan para pihak dapat tergambar dengan jelas dalam perjanjian bangun bagi. Sebab lain seperti, terdapat perbedaan tanggal yang dicantumkan oleh notaris, pihak pemilik tanah yang tidak pernah menghadap di hadapan notaris namun terdapat tanda tangan di dalam akta tersebut, serta tidak adanya minuta akta yang disimpan oleh notaris, yang dapat dijadikan sebagai bukti bahwa tanda-tangan tersebut benar milik pihak pemilik tanah.

Disarankan kepada notaris, dalam membuat akta perjanjian bangun bagi, perlu ditambahkan beberapa klausula di dalam perjanjian tersebut, seperti jika tanah merupakan tanah warisan, harus ada surat keterangan ahli waris dengan dikeluarkannya fatwa oleh Mahkamah Syariah, serta pemilik tanah dapat melakukan pemanggilan melalui media masa, seperti koran dan radio, jika pihak pengembang sudah melebihi jangka waktu, tidak juga menunjukkan itikad baik untuk menyelesaikan pembangunan. Diharapkan agar proses pembuatan perjanjian bangun bagi, para pihak lebih aktif untuk bertanya kepada orang yang mengerti hukum, agar perjanjian yang dibuat dapat memberikan keseimbangan bagi pihak pengembang dan pemilik tanah, dan para pihak sama-sama dapat dilindungi kepentingannya oleh perjanjian tersebut.