KEDUDUKAN HAK TANGGUNGAN TERHADAP HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH YANG TELAH BERAKHIR JANGKA WAKTUNYA

Pasal 18 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah menjelaskan bahwa Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut: a. hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan; b. dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan; c. pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri; d. hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan. Dalam peristiwa yang terjadi terdapat adanya SHGB yang dijadikan HT namun SHGB tersebut telah berakhir masa berlakunya dan debitur juga telah melakukan wanprestasi, sehingga menimbulkan ketidakpastian hukum bagi kreditor.

Penelitian ini bertujuan untuk menjelaskan dan menganalis kedudukan Hak Tanggungan terhadap objek Hak Guna Bangunan (HGB) yang telah habis masa berlakunya menurut hukum positif di Indonesia, konsekuensi hukum bagi pemegang Hak Tanggungan terhadap Hak Guna Bangunan atas tanah yang telah berakhir jangka waktunya dan perlindungan hukum bagi kreditur pemegang Hak Tanggungan ketika hak guna bangunan sebagai objek tanggungan berakhir jangka waktunya dan tidak diperpanjang atau diperbarui.

Jenis penelitian yang digunakan adalah yuridis normatif dengan pendekatan kasus dan pendekatan Undang-Undang. Sumber bahan hukum dalam penelitian adalah data sekunder, yang terdiri atas bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tersier. Data yang diperoleh akan dianalisis secara kualitatif.

Kedudukan Hak Tanggungan menjadi hapus jika telah berakhir jangka waktunya, kecuali kreditur ataupun debitur memperpanjang atau memperbaharui jangka waktu Hak Guna Bangunan yang mana sebelumnya telah dibebankan dengan Akta Pengikatan Hak Tanggungan. Konsekuensi hukum terhadap kreditur terkait dengan hapusnya Hak Guna Bangunan, maka kreditor tidak lagi sebagai pemegang Hak Tanggungan sehingga tanah tersebut menjadi tanah negara atau kembali kepada pemegang hak atas asal tanah tersebut dimiliki, kecuali dilakukan perpanjangan oleh kreditur atau debitur. Selain itu dengan hapusnya Hak Tanggungan yang melekat pada Hak Guna Bangunan tidak serta-merta menyebabkan hapusnya kredit. Artinya tidak menghapuskan hak kreditur untuk menagih hutang kepada debitur. Kedudukan kreditur tidak lagi preferent, tetapi sebagai kreditor konkurent artinya kreditor yang tidak mempunyai hak pengambilan pelunasan terlebih dahulu daripada kreditor lain. Perlindungan preventif sejak awal dapat dilakukan dengan penerapan prinsip kehatihatian (prudential banking) dalam setiap proses analisa kredit, dan juga dapat dilakukan dengan cara melakukan negosiasi antara debitur dan kreditur hal ini bertujuan agar debitur bersedia melakukan perpanjangan atau peningkatan SHGB, sehingga objek jaminannya berupa SHGB dapat dibebankan kembali dengan hak tanggungan. Jika hal ini tidak dapat juga dilakukan maka bank dapat melakukan penjualan di bawah tangan atau jika tidak berhasil maka bank dapat melakukan lelang eksekusi Hak Tanggungan. Jika kesemuanya proses penyelesaian tidak dapat dilakukan oleh bank, maka jalan terakhirnya adalah bank melakukan gugatan ke Pengadilan guna mendapatkan kepastian hukum terhadap kredit yang disalurkan.

Dengan hapusnya Hak Guna Bangunan yang dijadikan tanggungan pada bank maka dipererlukanya pengaturan lebih lanjut dalam klausul perjanjian kredit yang nantinya disertakan dalam APHT terhadap perpanjangan Hak Guna Bangunan yang telah berakhir janga waktunya, namun masih melekat pembebanan Hak Tanggungan, baik itu berupa pencadangan biaya untuk perpanjangan yang dibebankan sejak awal proses akad kredit oleh kreditur, ataupun pihak mana (kreditur atau debitur) yang melakukan perpanjangan HGB tersebut sehingga tidak menjadi kebingunan bilamana HGB akan berakhir.